Die vergangenen Jahre haben uns glauben lassen, dass wir nahezu unangreifbar sind.
Die Inflation gegen null, die Zinsen in Finanzierungen quasi lächerlich gering, die Immobilienpreise stiegen und stiegen. Für Immobilienbesitzer ein wahres Mekka, für Menschen mit der Ambition eine Immobilie zu erwerben gab es auch kein Halten, denn die Zinsen waren ja niedrig, dass man sich das leisten konnte und wollte.
Mit einem Schlag ist seit diesem Frühjahr alles anders.
Die Inflation liegt bei jenseits der 7%, Die EZB hebt die Leitzinsen an und Banken reagieren schneller als die Polizei erlaubt und lassen die Finanzierungszinsen im innerjährlichen Vergleich um mehr als 100% steigen. Lagen 10 Jährige Zinssätze im Februar noch bei ca. 1,5% p.a. nominal, liegen wir heute bei gut 4% p.a. und mehr.
Der Effekt daraus ist, dass viele Eigentümer, die sich schon länger überlegt haben, Ihre Immobilie zu verkaufen, diese jetzt auf den Markt schmeißen. Wir sehen in wirklich guten Lagen plötzlich recht viele Angebote. Insgeheim hatte man wohl darauf spekuliert, dass die Preise ewig so weiter steigen, und wird nun eines Besseren belehrt.
Immobilienpreise stagnieren oder fallen sogar leicht
Parallel sind aber potentielle Käufer recht zurückhaltend, denn es wird damit gerechnet, dass die Preise nun endlich mal fallen. Denn steigendes Angebot bei gleichbleibender Nachfrage sollte den Preis eigentlich senken. Zumal die Zinsen im Vergleich zu den letzten Jahren dramatisch gestiegen sind.
Wollte man Anfang des Jahres 400.000,-€ finanzieren, mussten 500,-€ Zinsen monatlich gezahlt werden. Jetzt sind es auf einmal über 1.300,-€ monatlich. Und bleiben wir bitte realistisch: für 400.000,-€ bekommen wir in manch bevorzugter Lage keine Immobilie angeboten. Potentielle Käufer verhalten sich also zögerlich aus zweierlei Gründen: Spekulation auf fallende Preise und massiv gestiegene Finanzierungskosten.
Lohnt die Investition in eine Immobilie noch?
Auch hier gibt es nicht eine einzige Wahrheit. Lassen Sie uns differenzieren. Historisch gesehen ist ein Finanzierungssinz von 4% p.a. nicht wirklich hoch. Viele von uns kennen Zinssätze von 5%, 6,5% und mehr. Unsere Eltern haben noch mit 9%p.a. und mehr finanziert. Fakt ist also, dass das jetzige Zinsniveau tendenziell immer noch gut und niedrig ist. Wir sind halt aus den letzten Jahren sehr verwöhnt.
Der Wunsch nach einem eigenen Nest für die Familie ist also immer noch erreichbar und umsetzbar. Bloß sollten Käufer nun wieder etwas realistischer werden und wirklich nur eine Immobilie kaufen, die sie in ihrem Umfang auch braucht. In den letzten Jahren wurden Immobilien gekauft frei nach dem Motto „darf´s ein bisschen mehr sein?“. Jetzt kommen wir so langsam wieder auf den Boden der Tatsachen.
Und was gilt jetzt für Kapitalanleger?
Kapitalanleger müssen jetzt tatsächlich noch mehr rechnen, denn die Preise für Immobilien sind immer noch hoch und die Finanzierungskosten sind im Vergleich saftig gestiegen. Die zu erzielende Rendite aus einem solchen Investment verringert sich ordentlich. Doch vielleicht fallen die Immobilienpreise ja tatsächlich ein weiter?
Eine Immobilie ist und bleibt ein guter Inflationsschutz
Für beide Lager bleibt aber eine Tatsache bestehen: Eine Immobilie ist und bleibt ein hervorragender Schutz gegen Inflation. Diese nagt nämlich hauptsächlich und sofort an Bargeld, kurzfristigen Kapitalanlagen, Guthaben auf Geldmarktkonten und in festverzinsten Anlagen – auch festverzinsten Wertpapieren. Sachwerte jedoch sind wesentlich besser geschützt. Hierzu zählen neben Aktien und aktienverwandten Anlagen eben auch und besonders die Immobilie.
Für Kapitalanleger kann es aber noch einen sinnvollen zweiten Weg geben (aber dies nur als kleine Randbemerkung von uns): Wirklich gute geschlossene Immobilienfonds von guten Anbietern geben auch für kleinere Beteiligungsgrößen gute Renditen und parallel auch den Schutz vor Inflation. Das aber nur am Rande.
Und worauf achten, wenn jetzt ein Immobilienkauf angedacht ist?
- Die Lage ist immer wichtig, sowohl bei der Vermietung als auch für den Eigenbedarf. Doch muss es immer die 1A Lage sein? Nicht jeder kann in der Schlossallee wohnen.
- Schauen Sie gerade bei renommierten, großen Immobilienmaklern genau hin, wie der Preis einer Immobilie ermittelt wird. Diese großen Marktplayer möchten nämlich noch nicht von den überteuerten Preisen lassen, denn sie verdienen an jedem Euro mit. Hier wird häufig Knappheit suggeriert und immer noch unrealistische Aufschläge eingerechnet.
- Schauen Sie sich nur Immobilien an, die Sie realistisch brauchen. Jeder Quadratmeter mehr verteuert die Finanzierung.
- Und lassen Sie sich bei Ihrer Finanzierung von einer unabhängigen Berater:in unterstützen. Die haben den gesamten Markt zu Auswahl, wissen genau worauf Banken wert legen und begleiten Sie in dieser aufreibenden Zeit. So brauchen Sie nicht allein und mühselig mehrere Angebote vergleichen. Das spart Zeit, Nerven und Geld.